Arazi ve Arsa Düzenleme Esasları

İfraz ve tevhid (md. 15)

• İmar planı bulunan alanlarda, uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon planı yapılması esastır.
• Bu alanlarda ifraz (bölme) ve tevhit (birleştirme) işlemleri, parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir ve imar planına uygun olmalıdır.
• Merkezî yönetim kamu yatırımlarında, kamu mülkiyetindeki alanlarda, parselasyonun mümkün olmadığı meskûn alanlarda ve koruma amaçlı imar planı bulunan alanlarda bu şartlar aranmaz.
• Mevcut hâliyle yapılaşmaya elverişli olmayan parsellerde, maliklere yapılan tebliğden itibaren üç ay içinde anlaşma sağlanamazsa ilgili idare resen tevhit ve ifraz yapmaya yetkilidir.
• İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmelikteki miktarlardan küçük ifraza izin verilmez.

Tescil ve şüyuun izalesi (md. 16)

• Belediye ve mücavir alan içindeki taşınmazların tevhit veya ifrazı, irtifak hakkı tesisi veya terkini belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır.
• Onay, başvurunun intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve 15 gün içinde tapuya bildirilir; tapu dairesi işlemi bir ay içinde sonuçlandırır.
• Şüyulandırılan taşınmaz sahipleri tebliğden itibaren altı ay içinde anlaşamaz veya mahkemeye başvurmazsa ilgili idare hissedarmış gibi şüyuun izalesi davası açabilir.

Kamulaştırmadan arta kalan kısımlar (md. 17)

Müstakil inşaata elverişli olmayan artık parçalar, bitişiğindeki arsa veya bina sahibine bedel takdiriyle satılır; komşu satın almaktan kaçınırsa şüyulandırılıp satılır. Bedel takdiri ve itirazları 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa göre yapılır.

Parselasyon ve düzenleme ortaklık payı (md. 18)

• Belediyeler, imar hududu içindeki arsa ve arazileri maliklerin muvafakati aranmaksızın birleştirmeye, imar planına uygun ada ve parsellere ayırmaya, dağıtmaya ve resen tescil ettirmeye yetkilidir; belediye ve mücavir alan dışında bu yetkiyi valilik kullanır.
• Düzenleme ortaklık payı (DOP), umumi hizmet alanlarının tesisi ve düzenlemeden doğan değer artışı karşılığında düşülür; düzenlemeden önceki yüzölçümünün yüzde kırk beşini geçemez.
• DOP; yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri, karakol, MEB eğitim tesisi, kamu kreşi, pazar yeri, semt spor alanı, Sağlık Bakanlığı sağlık tesisi, belediye hizmet alanı, resmî kurum alanı, otogar gibi alanlardan oluşur ve başka maksatla kullanılamaz.
• Bu alanlardan belediye hizmetleriyle ilgili olanlar belediye adına, diğerleri ilgili idareye tahsis edilmek üzere Hazine adına tescil edilir.
• Kısmi kamulaştırmada DOP, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır.
• Bir parselden bir defadan fazla DOP alınmaması esastır; plan kararıyla yapılaşma ve nüfusta artış olursa ilk orana eklenerek %45'e kadar tamamlayıcı kesinti yapılabilir.
• Belediye veya valilik parselasyon planlarını imar planının kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde yapmakla yükümlüdür; yapılmazsa doğacak kamulaştırmalardan sorumludur.
• Mevcut yapılar nedeniyle alınamayan DOP bedele dönüştürülebilir; bedel tescilden itibaren en geç 1 yıl içinde ödenir, ödenmedikçe devir ve yapı ruhsatı yapılamaz.
• İmar planı olmayan yerlerde, istisnalar dışında, yapılaşma amacıyla hisselere ayıran özel parselasyon ve satış vaadi sözleşmesi yapılamaz.

Parselasyon planlarının onayı ve tescili (md. 19)

• Belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında il idare kurulu onayıyla yürürlüğe girer.
• Plan bir ay askıda kalır; süre sonunda kesinleşir ve tapuya gönderilir. Tapu, sicilleri muvafakat aranmaksızın resen düzenler.
• Bir parselde birden fazla bina gerekirse (kooperatif, site, toplu konut) ifraza gerek kalmadan düzenleme yapılır; talep halinde Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanır.

Sınavda dikkat

• DOP üst sınırı %45; imar planlarını belediye meclisi, parselasyon planlarını belediye encümeni onaylar.
• İfraz-tevhit onayı 30 gün, tapuya bildirim 15 gün, tapunun tescili bir ay.
• Şüyuda idarenin dava açabilmesi için altı ay beklenir; resen tevhit için üç ay.
• Parselasyon planı yapma süresi beş yıl; DOP bedeli ödeme süresi bir yıl.