Yapı ve Yapı ile İlgili Esaslar

Yapı yapma hakkı ve ruhsat zorunluluğu (md. 20-21)

Yapı; kişinin tapusu bulunan arazi ve parsellerde ya da tapu olmasa da kamu kurumlarınca verilen tahsis veya irtifak hakkı belgesiyle, imar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılabilir. Kanun kapsamındaki bütün yapılar için, 26. maddedeki istisna dışında, belediye veya valilikten yapı ruhsatı alınması mecburidir.

• Ruhsatlı yapıda değişiklik de yeniden ruhsata bağlıdır; brüt alan artmıyor ve nitelik değişmiyorsa bu ruhsat vergi, resim ve harca tabi olmaz.
• Derz, iç ve dış sıva, boya, badana, doğrama, döşeme, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri, çatı onarımı ve kiremit aktarılması gibi taşıyıcı unsuru etkilemeyen işler ruhsata tabi değildir.
• Belediye veya valilik, dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini belirleyebilir.

Ruhsat başvurusu (md. 22)

• Dilekçeye yalnız tapu, mimari, statik, elektrik ve tesisat projeleri ile röperli kroki eklenir.
• Eksik yoksa başvurudan itibaren en geç otuz gün içinde ruhsat verilir.
• Eksik veya yanlış varsa on beş gün içinde yazıyla bildirilir; giderildikten sonra en geç on beş gün içinde ruhsat verilir.

Kamu yapıları ve köyler (md. 26-27)

• Kamu kurumlarının yapılarına, fenni mesuliyeti kurumun üstlenmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla avan projeye göre ruhsat verilir.
• Devlet güvenliği ve TSK harekât-savunması bakımından gizlilik arz eden yapılara, şartlar sağlanınca 22. maddedeki belgeler aranmadan ruhsat verilir.
• Köy yerleşik alanında konut, entegre olmayan tarım-hayvancılık yapıları, bakkal, köy fırını, köy kahvesi gibi yapılar için ruhsat aranmaz; ancak projelerin valilik onayı ve muhtarlığa bildirimi zorunludur.
• Köy yerleşik alan sınırı dışındaki tarım ve hayvancılık yapıları için ruhsat zorunludur.
• Köy yerleşik alanında 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu uygulanmaz.

Fenni mesuliyet ve müteahhitlik (md. 28)

• Fenni mesuller; usta, şantiye şefi eksikliği, mevzuata aykırılık veya istifa hallerini altı iş günü içinde idareye yazılı bildirir; idare en geç üç iş günü içinde 32. maddeye göre işlem yapar.
• Fenni mesul, sorumlu olduğu yapıda müteahhitlik, şantiye şefliği, taşeronluk ve malzeme satıcılığı yapamaz; yapı sahibi kendi yapısının fenni mesuliyetini üstlenemez.
• Bakanlıktan uygun sınıfta yetki belgesi almadan müteahhitlik üstlenilemez.

Ruhsat süresi ve kullanma izni (md. 29-31)

• Yapıya başlama süresi ruhsat tarihinden itibaren iki yıl; başlama süresiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmezse ruhsat hükümsüz olur.
• Ruhsat ve ekleri yapı yerinde bulundurulur.
• Kullanma izni başvurusu en geç otuz gün içinde sonuçlandırılır; aksi halde izin verilmiş sayılır.
• İnşaatın bitme günü kullanma izninin verildiği tarihtir; izinsiz yapılara elektrik, su ve kanalizasyon hizmeti verilmez.

Ruhsatsız yapılar (md. 32)

• Yapı mühürlenir, inşaat derhal durdurulur; aykırılık bilgisi tapuya en geç yedi gün içinde bildirilir.
• Yapı tatil zaptı yapıya asılmakla tebliğ edilmiş sayılır.
• Yapı sahibi en çok bir ay içinde aykırılığı giderip ruhsat almazsa ruhsat iptal edilir; yapı belediye encümeni veya il idare kurulu kararıyla yıktırılır, masraf sahibinden alınır.
• İki ay içinde yıkım kararı alınmaz veya karara rağmen altı ay içinde yıkılmazsa Bakanlık yıkabilir; maliyet %100 fazlasıyla ilgili idareden tahsil edilir.

Diğer esaslar (md. 33-37)

• Muvakkat yapı izni encümen veya il idare kurulu kararıyla on yıl için verilir; süre tapuya şerh günü başlar.
• Yol sınırına üç metre ve daha az mesafedeki yapılarda önü perdeyle kapatılır; merdiven rıht yüksekliği 0,15 m'yi geçemez.
• Bahçede yapılan kapıcı dairesi brüt 40 m²'yi geçemez.
• Otopark yeri ayrılmadan yapı izni, otopark tesis edilmeden kullanma izni verilmez; amaç dışı kullanım üç ay içinde giderilir.

Sınavda dikkat

• Ruhsat 30 gün, eksik bildirimi 15 gün; kullanma izni 30 gün (sessiz kalınırsa verilmiş sayılır).
• Başlama 2 yıl, bitirme toplam 5 yıl.
• Fenni mesul bildirimi 6 iş günü, idarenin işlemi 3 iş günü.
• Yıkım kararını encümen / il idare kurulu verir; muvakkat yapı süresi 10 yıl.