2024/12: Gayrimenkul malların satışı

Gayrimenkul satış işlemleri (21)

6183 sayılı Kanunun gayrimenkul satışına ilişkin maddelerinde satışa hangi süre içinde başlanacağına dair bir hüküm yoktur. Genelge, Kurum alacağının bir an önce tahsili için icra takibine konu borç ödenmezse gayrimenkullerin haczedildiği tarihten itibaren 3 ay içinde satış işlemlerine başlanmasını ister.

Kanunda süre düzenlenmediği ve mahcuz malın satışına karar vermek tamamen alacaklı ünitenin yetkisinde olduğu için, Genelgedeki sürelerde satışa çıkarılmayan veya satılamayan mallardaki Kurum haczi süre aşımı gerekçesiyle kaldırılmaz.

Sık karıştırılır: Gayrimenkulde Genelgenin süresi haciz tarihinden itibaren 3 ay; menkulde ise muhafaza altına alınmadan itibaren 1 aydır. Her iki durumda da sürenin aşılması haczi kaldırmaz.

Gayrimenkul satış komisyonu (21.1)

Artırmayı gayrimenkul satış komisyonu yapar. Komisyon;

• Başkan: sosyal güvenlik il müdürü veya yetki vereceği il müdür yardımcısı ya da ilgili sosyal güvenlik merkez müdürü,
• Üyeler: varsa avukat, satış işlemlerinden sorumlu icra memuru, icra memuru ve ünite amirinin görevlendireceği bir memurdan oluşur.

Dikkat: Komisyonda tapu müdürlüğü, belediye veya defterdarlık temsilcisi yoktur; avukat ise "varsa" kaydıyla yer alır.

Gayrimenkullerde değer tespiti (21.2)

Kurum alacağına karşılık teminat gösterilen veya satışına karar verilen gayrimenkullerin değeri, uzman gerçek veya tüzel kişilerin hazırladığı kıymet takdir raporu dikkate alınarak gayrimenkul satış komisyonu tarafından belirlenir. Komisyon raporu kabul edip etmemekte serbesttir; gerekirse yeniden rapor isteyebilir, Kurum teknik personelinin bulunduğu illerde bu personelin de katıldığı bir komisyonla değer tespiti yaptırabilir.

Satış şartnamesi (21.3)

6183 md. 92 gereği satılacak her gayrimenkul için ayrı şartname düzenlenir. Şartnamede şunlar yer alır:

1. Malikin adı, soyadı ve adresi,
2. Gayrimenkulün adresi veya mevkii, ada-parsel bilgileri, durumu ve özel nitelikleri (tapu kaydı, varsa kadastro çapı, müştemilat ve eklentiler ayrıntılı),
3. Artırmaya esas rayiç değer,
4. Biçilen değerin %7,5'i oranındaki teminat tutarı ve teminat olarak 6183 md. 10'un 1-4. bentlerindeki değerlerin kabul edileceği,
5. Vadesi gelmemiş rehinler ile satışın irtifak hakları, gayrimenkul mükellefiyetleri, ipotekler, ipotekli borç senetleri ve irat senetleriyle birlikte yapılacağı,
6. Hangi giderlerin alıcıya ait olacağı,
7. Pey sürülürken ipotekli borcun dikkate alınmayacağı; rehinle güvenceli muaccel borçların alıcıya devredilmeyip satış bedelinden öncelikle ödeneceği; müeccel (vadesi gelmemiş) olup alıcıya geçen rehinli borçların ihale bedelinden düşülerek alıcı uhdesinde bırakılacağı, bakiyenin alıcıdan tahsil edileceği,
8. Gayrimenkulün üç defa yüksek sesle duyurulduktan sonra en çok artırana ihale edileceği; artırma bedelinin değerin %75'ini bulması, rüçhanlı alacaklar bu gayrimenkulle güvenceye alınmışsa bunların tutarını geçmesi ve masrafları karşılaması gerektiği,
9. %75 elde edilemezse en çok artıranın taahhüdü baki kalmak üzere artırmanın yedi gün uzatılacağı, yedinci gün aynı saatte en çok artırana ihale edileceği, ancak bedelin rüçhanlı alacak ve masrafları aşması gerektiği,
10. İhale bedelinin derhâl veya verilen mühlette ödeneceği; ödenmezse ihalenin feshedileceği ve yedi gün süreyle yeniden artırmaya çıkarılacağı, bu artırmada ilgililere tebliğ yapılmayıp yalnız ilanla yetinileceği,
11. İhalenin feshine sebep olanın iki ihale arasındaki fark, diğer zararlar ve fark üzerinden tecil faizi oranında faizten sorumlu olacağı; bu tutarların ayrıca hükme gerek olmadan teminattan mahsup edileceği, bakiye borcun 6183'e göre tahsil edileceği, bakiye teminatın irat kaydedileceği.

Şartnamenin isteyenlere verilmek veya gösterilmek üzere yeterli sayıda örneği hazırlanır; gayrimenkulün başka özellikleri varsa şartnameye eklenir.

Can alıcı nokta: Rehinli borçta ayrım vadeye göredir: muaccel borç satış bedelinden ödenir, alıcıya geçmez; müeccel borç alıcıya geçer ve ihale bedelinden düşülür.

Gayrimenkul satış ilanı (21.4)

6183 md. 93 uyarınca gayrimenkul satışı, artırma tarihinden en az 15 gün önce başlamak şartıyla ilan edilir; ilanların yer, süre ve şekli Kurumca belirlenir.

İlanda yer alacak hususlar (21.4.1)

• Gayrimenkulün adresi/mevkii, ada ve parsel bilgileri; durumu, tapu kaydı, varsa kadastro çapı, özel nitelikleri, müştemilat ve eklentileri,
• Komisyonca biçilen rayiç değer, teminat tutarı ve nelerin teminat olarak alınacağı,
• Satışın yapılacağı yer, gün ve saat; şartnamenin nereden alınabileceği/görülebileceği; teminat makbuzunun nereye ve hangi tarihe kadar ibraz edileceği,
• Bedel %75'i bulmaz, rüçhanlı alacakları aşmaz ve masrafları karşılamazsa en çok artıranın taahhüdü baki kalarak artırmanın yedi gün uzatılacağı ve yedi gün sonraki tarih belirtilerek aynı yer ve saatte tekrar artırma yapılacağı,
• İlanın, tapu kaydında adresi bulunmayan ilgililer ile adresi olup tebliğ edilemeyen ilgililere tebliğ yerine geçeceği.

İlanın şekli (21.4.2)

• Kurumun 6183 Yetkiler Yönetmeliği md. 23/6 gereği, biçilen rayiç değeri Kurumca belirlenen limitin üstünde olan gayrimenkullerin satış ilanı, mahalli gazete dışında ayrıca Türkiye genelinde yayın yapan günlük gazetelerden birinde yayımlanır.
• Limit üstü satışlar, açık artırmadan en az 15 gün önce başlamak şartıyla o yerde günlük çıkan bir gazetede aralıklarla iki defa ilan edilir.
• Yerel ve ulusal gazete limitleri güncellendikçe genel yazıyla duyurulur (tutarlar Kurumca güncellenir).
• Günlük gazete çıkmayan yerlerde, 15 gün içinde iki defadan az gazete çıkıyorsa çıkan gazetede ilan edilir; ayrıca halkın görebileceği yerlere ve ünitenin ilan panosuna asılır, belediye yayın araçlarıyla duyurulur.
• Gazete ilanları Basın İlan Kurumu aracılığıyla yapılır; ilanlar ayrıca Kurumun web sayfasında duyurulur.

İlanın tebliği (21.4.3)

İlanın birer örneği borçluya veya vekil ya da mümessiline ve tapu sicilinde hakkı kayıtlı olup adresi belli olanlara tebliğ edilir. Borçluya tebliğ zorunlu olduğundan 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uygulanır. Hakkı kayıtlı olanlara tapudaki adreslerine tebliğ yapılır; tebliğ edilemezse veya tapuda adresleri yoksa satış ilanı tebliğ yerine geçer, ayrıca ilanen tebligat yapılmaz.

Tuzak: Borçluya tebliğden vazgeçilemez; "ilan tebliğ yerine geçer" kuralı yalnız tapuda hakkı kayıtlı olup adresi bulunmayan veya kendisine tebliğ yapılamayan diğer ilgililer içindir.

Teminat alınması (21.5)

6183 md. 94 gereği artırmaya katılacaklardan gayrimenkule biçilen rayiç değerin %7,5'i oranında, 10. maddenin (1)-(4) bentlerindeki teminat alınır: nakit para, teminat mektubu, kefalet senedi, devlet iç borçlanma senetleri (veya yerine düzenlenen belgeler) ya da milli esham ve tahvilat. Teminat mektubu veya kefalet senedi satıştan önce Kuruma intikal ettirilir, düzenleyen kurumdan teyit alınır ve muhasebe biriminde saklanır.

Örnek: Rayiç değeri 2.400.000 TL olan taşınmaz için teminat 2.400.000 × 0,075 = 180.000 TL'dir.

Artırma (21.6)

• Gayrimenkuller ihale yöntemiyle, artırma usulüyle satılır.
• Artırma bedeli (en son pey) biçilen değerin %75'ini karşılamalıdır.
• Kurum alacağına rüçhanlı (öncelikli) alacaklar bu gayrimenkulle güvenceye alınmışsa, artırma bedeli bu alacaklar ile yapılmış ve yapılacak masrafların toplamından fazla olmalıdır.
• Pey sürümü sona erdiğinde ve ilandaki artırma süresi de bitmişse tellal son peyi üç defa söyleyerek sonucu ilan eder ve en çok artırana ihale edilir; bundan sonra sürülen pey kabul edilmez.
• İlk artırmada Kanunun aradığı bedele (%75 + rüçhanlı alacak ve masrafları aşma) ulaşılamazsa satış yapılmaz.

Örnek: Değeri 1.000.000 TL olan, üzerinde 820.000 TL ipotekli banka alacağı bulunan taşınmazda masraf 20.000 TL ise ilk artırmada bedelin hem 750.000 TL'yi (%75) bulması hem de 840.000 TL'yi aşması gerekir. 800.000 TL'lik teklifle satış yapılmaz, artırma yedi gün uzatılır.

Gayrimenkulün birinci artırmada satılamaması (21.7)

6183 md. 94 gereği ilk artırmada satış için rayiç bedelin %75'i aranır. Bu orana ulaşılmazsa en çok artıranın taahhüdü baki kalmak kaydıyla, ilanda belirtilen gün ve saatte (yedi gün sonra) aynı şartlarla yeniden açık artırma yapılır (md. 95).

• İkinci artırmada kanunda bir alt sınır yoktur; ancak bedel en az rüçhanlı alacakları, malın aynından doğan vergileri ve masrafları karşılamalıdır.
• Bedel ne olursa olsun satış mümkün olsa da, rüçhanlı alacak olmasa bile md. 62'deki menfaatleri telif ilkesi gereği gayrimenkul tespit edilen değerinden çok düşük bir bedele satılmamalıdır.
• İlk artırmada hiç pey sürülmemesi veya hiç alıcı katılmaması da aranan bedele ulaşılamaması sayılır ve md. 95'e göre ikinci artırmaya geçilir.

İhalenin yapılamaması (21.8)

6183 md. 96'ya göre artırmalarda istekli çıkmaz veya teklif rüçhanlı alacak ile masrafları aşmazsa, amme idaresince teferruğ edilinceye (mülkiyete geçirilinceye) kadar gayrimenkul üzerindeki haciz devam eder. Bunun için Kurum alacağının tahsil edilmemiş olması gerekir; alacak tahsil edilirse haciz kaldırılır.

• Haciz sürerken yeni bir alıcı çıkarsa komisyon bir satış günü belirler, bu günden yedi gün önce ilan ederek md. 95'e göre artırma yapar ve en yüksek peyi sürene satar.
• Teferruğa kadar istekli çıkmazsa mal uygun görülen zamanlarda yeniden satışa çıkarılabilir; bu durumda 6183'ün satış ve ilan hükümleri uygulanır.
• İlk ihaleden sonra gayrimenkulün vasıfları değişmiş veya değerinde önemli artış/azalış olmuşsa yeniden değer takdiri yapılarak md. 94 ve devamına göre artırma yapılabilir.

Alıcının malı almaktan vazgeçmesi veya satış bedelini ödememesi (21.9)

6183 md. 97'ye göre gayrimenkul kendisine ihale edilen kişi bedelin tamamını derhâl veya on güne kadar verilebilecek süre içinde ödemezse ihale kararı feshedilir. Süre bitince komisyon bir satış günü belirler, bu günden yedi gün önce ilan ederek md. 95'e göre artırma yapar. Bu artırma için ilgililere tebliğ gerekmez, ilanla yetinilir; gayrimenkul en yüksek peyi sürene ihale edilir.

• İhalenin feshine sebep olan alıcı; teklif ettiği bedel ile sonraki ihale bedeli arasındaki fark, diğer zararlar ve fark üzerinden tecil faizi oranında faizten sorumludur. Bu tutar önce teminattan mahsup edilir, kalanı 6183'e göre takip edilir.
• Aradaki farkın Kurum alacağını aşan kısmını sorumlu alıcıdan tahsil edebilmesi için malı satılan borçluya ünitece bir belge verilir.
• Mahsuptan sonra kalan teminat alıcıya iade edilmez, irat kaydedilir.

Sınavda çok sorulur: Ödeme için verilebilecek süre menkulde üç gün, gayrimenkulde on güne kadardır.

İhalenin sonucu, fesih ve tescil (21.10)

• Satış komisyonunca gayrimenkul kendisine ihale edilen alıcı, gayrimenkulün mülkiyetini iktisap eder (6183 md. 99).
• Md. 99 ihalenin feshi için icra tetkik merciini gösterse de 5510 md. 88 gereği Kurumun 6183 uygulamasından doğan uyuşmazlıklarda alacaklı ünitenin bulunduğu yer iş mahkemesi yetkilidir; ihalenin feshi davaları da iş mahkemesinde görülür.
• İhalenin ilgililere tebliğ tarihi, yedi günlük itiraz süresinin başlangıcıdır; bu nedenle ihale kararı borçluya ve diğer ilgililere tebliğ edilir. Kararın örneği borçluya veya vekil/mümessiline ve tapuda hakkı kayıtlı olup adresi belli olanlara tebliğ edilir; tapuda adresi olmayanlara ayrıca tebliğ gerekmez.
• Tebliğden itibaren yedi gün içinde iş mahkemesine başvurulmazsa satış kesinleşir. Dava açanlar bunu aynı sürede satış komisyonuna bildirir.
• İtirazın kabulüyle duruşma günü verilirse satış durur; teminat ve satış bedeli alıcıya iade edilmez. İtiraz reddedilirse satış kesinleşir; iptal kararı kesinleşirse hazırlık ve artırma yeniden yapılır.
• Bedel ödenmiş olsa bile yedi günlük süre geçmeden veya itiraz hâlinde mahkeme kararı kesinleşmeden tescil için tapuya bildirim yapılmaz. Bu işlem zamanaşımına tabi değildir.

Dikkat: Menkulde yedi günlük süre satışı takip eden günden, gayrimenkulde ise ihale kararının tebliğinden itibaren işler.

Borçluya bilgi verilmesi (21.11)

Borçluya; mahcuz mallarının icraen satılıp bedelin tahsil edildiği, masraflar düşüldükten sonra kalanın borcuna mahsup edildiği, satış bedeli borçtan fazla ise emanet hesaplarda tutulan tutardan Kurum haczinden önce diğer idarelerce konulmuş hacizlere istinaden ne kadar aktarıldığı bildirilir; yazıya satış tahsilat makbuzu nüshası eklenir.

Sınavda dikkat

• Satışa başlama: haciz tarihinden itibaren 3 ay; aşım haczi kaldırmaz.
• Komisyon başkanı: il müdürü / yetkilendirdiği il müdür yardımcısı / SGM müdürü.
• Her gayrimenkul için ayrı şartname; teminat %7,5 ve 10. maddenin 1-4. bentleri.
• İlan en az 15 gün önce; limit üstünde yerel günlük gazetede aralıklarla iki defa + ulusal bir gazete; Basın İlan Kurumu aracılığıyla.
• İlk artırmada %75 + rüçhanlı alacak ve masrafları aşma; olmazsa 7 gün uzatma, ikinci artırmada alt sınır yok.
• Bedel için süre on güne kadar; ödenmezse fesih ve 7 gün önce ilanla yeni artırma, tebliğ yok.
• İhalenin feshi: tebliğden itibaren 7 gün, iş mahkemesi; kesinleşmeden tapuya tescil bildirimi yok.