Kiralar ve kiralanan taşınmazların tahliyesi

Kira alacağı için ihtarlı ödeme emri (md. 269)

• Takip adi kira veya hasılat kirasına ilişkinse ve alacaklı isterse ödeme emrine, Borçlar Kanunundaki ödeme ihtarı ile süre geçtikten sonra icra mahkemesinden kiracının çıkarılmasının istenebileceği yazılır. (Kanundaki eski Borçlar Kanunu atıfları bugün 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun karşılık hükümlerine yapılmış sayılır.)
• Borçlu yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirir. Kira sözleşmesini ve imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse sözleşmeyi kabul etmiş sayılır.
• İtiraz takibi durdurur. İtirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, aynı alacak için bir daha ilamsız takip yapamaz.

İtiraz edilmemesi ve itirazın kaldırılması (md. 269/a-269/d)

• Borçlu itiraz etmez ve ihtar süresinde kirayı da ödemezse, ihtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde alacaklının talebiyle icra mahkemesince tahliyeye karar verilir.
• Borçlu sözleşmeyi ve imzayı reddederse alacaklı, noterce düzenlenmiş veya imzası onaylanmış bir sözleşmeye dayanıyorsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir. Sözleşmeyi reddeden borçlu bu itirazla bağlıdır; sonradan ödeme veya takas savunması yapamaz.
• Sözleşmeyi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya takas edildiğini ileri süren borçlu bunu noter belgesi, alacaklının ikrar ettiği belge veya resmî makbuzla ispat etmelidir.
• İcra mahkemesinin tahliye kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez; ancak kararın tefhim veya tebliğinden itibaren on gün geçmesi gerekir. Borçlu md. 36'dan yararlanarak icranın geri bırakılması kararı için süre isteyebilir.

Hapis hakkı ve kaçırılan eşya (md. 270-271)

• Kiraya veren, önce takip yapmadan hapis hakkının geçici korunması için icra dairesinin yardımını isteyebilir; gecikmede tehlike varsa kolluğun yardımı da istenebilir.
• İcra dairesi hapis hakkına tabi eşyanın defterini tutar ve rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip için kiraya verene on beş günü geçmemek üzere süre verir.
• Gizlice veya zorla götürülen eşya, götürülmesinden itibaren on gün içinde icra dairesinin emriyle ve kolluk gücüyle geri alınabilir; iyi niyetli üçüncü kişilerin hakları saklıdır.

Süresi biten kira sözleşmesinde tahliye (md. 272-275)

• Yazılı sözleşmeyle kiralanan taşınmazın tahliyesi, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde sözleşmenin icra dairesine verilmesiyle istenebilir.
• İcra müdürü tahliye emri ile taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder; kiracı kiranın yenilendiği veya uzatıldığı iddiasındaysa yedi gün içinde icra dairesine itiraz eder.
• İtiraz tahliye takibini durdurur. Kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Tahliye talebi noterce düzenlenmiş, onaylanmış veya ikrar edilmiş sözleşmeye dayanıyor ve kiracı yenilemeye ilişkin aynı kuvvette belge gösteremiyorsa itiraz kaldırılır.
• Süresinde itiraz edilmez veya itiraz kaldırılırsa taşınmaz zorla tahliye edilir; ancak tahliye emrindeki sürenin geçmesi gerekir.

Taşınmazda üçüncü kişi bulunması (md. 276)

• Haklı olduğunu gösteren resmî belgesi olmayan üçüncü kişi derhal tahliye edilir.
• Sözleşme tarihinden önceden beri oturduğunu beyan eder ve bu yerinde tahkikatla doğrulanırsa icra müdürü tahliyeyi erteleyip üç gün içinde icra mahkemesine bildirir; mahkeme tahliyeyi emreder veya taraflardan birinin yedi gün içinde dava açmasına karar verir.
• Borçlunun usul ve füruu, eşi, ikinci dereceye kadar kan ve kayın hısımları, iş ortakları ve ona bağlı olarak oturanlar üçüncü kişi sayılmaz.

Sınavda dikkat

• Kira takibinde itiraz yedi gün, icra dairesine; sözleşme açıkça reddedilmezse kabul edilmiş sayılır.
• İtirazın kaldırılması altı ay; itiraz yoksa tahliye talebi ihtar süresinin bitiminden altı ay.
• Tahliye kararı kesinleşmeden infaz edilir, ama on gün beklenir.
• Süre bitiminde tahliye: bir ay içinde talep, on beş gün tahliye emri, yedi gün itiraz.