2020/20 sayılı Genelge Başlık 13Konut işyerleri ile işhanı ve pasaj işyerlerinde işverenlik

Kapıcı ve kaloriferci gibi hizmetlilerin çalıştırıldığı konutlar (apartmanlar) işyeri sayılacaktır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 34 üncü maddesinin 1 inci ve 2 nci fıkrası hükümlerine göre; “Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.

Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.” Hükümleri yer almıştır.

Aynı Kanunun 38 inci maddesine göre de; yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olduğu, 40 ıncı maddesinde de, yöneticinin, kaide olarak vekilin haklarına sahip olduğu açıklanmıştır.

Bu doğrultuda yukarıda belirtilen hükümler çerçevesinde kat malikleri kurulu işveren, yönetici ise işveren vekili sayılacaktır.

Öte yandan işyeri tescil aşamasında işyeri dosyasının karar defterinde yöneticinin kim olduğu ve işyeri tescili hususunda yetkilendirildiği hususuna ilişkin karar alınmış olması koşuluyla apartmanda ikamet edenlere ait bir liste de alınmak suretiyle işyeri dosyası kat malikleri kurulu adına tescil edilecektir.

Diğer yandan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun, yukarıda belirtilen hükmü gereğince yönetici tayininin isteğe bağlı bıraktığı 8'den az bağımsız bölümü olan apartmanlarda bir yönetici seçilmemiş ancak aralarından veya dışarıdan bir kişiye yönetim görevini vermişlerse yönetim görevi verilen kişiler 5510 sayılı Kanun uyarınca işveren vekili sayılacaklar kat malikleri kurulu da işveren sayılarak işyeri dosyası kat malikleri kurulu adına tescil edilecektir.

Kat mülkiyetinin bahis konusu olmadığı ve tamamı bir kişiye ait bulunan apartmanlarda, kapıcı ve kaloriferci çalıştırılması halinde bunları hizmet akdi ile işe alan ve çalıştıran kişi kim ise işveren o olacaktır. Böyle bir apartmanda oturan kiracılar tarafından alınıp çalıştırılan kapıcı ve kalorifercinin işvereni apartmanın sahibi değil, kiracılar olacaktır.

Tek mesken olarak kullanılan bir evde (mesela bir villa veya köşkte) kapıcı, kaloriferci, bahçıvan çalıştırılıyorsa, bunların sigortalı sayılması suretiyle bahse konu evin işyeri ve bunları çalıştıran kimse de işveren olarak esas alınacaktır.

İhtiva ettiği bir çok oda veya dairelerde çeşitli işyeri (büro, atölye, ticarethane gibi) bulunan iş hanı, pasaj ve benzeri toplu işyeri binalarında temizlik, bekçilik, odacılık, kâtiplik, asansör ve kalorifer işleri gibi müşterek hizmetlerin yürütülmesi amacıyla sigortalı çalıştırılması halinde söz konusu yerler işyeri sayılacaktır.

Bu gibi iş hanı ve pasajların gerçek veya tüzel kişiliği haiz sahipleri, bahsi geçen hizmetler için sigortalı çalıştırdıkları takdirde işveren sayılacaklardır.

İşhanı veya pasajın yönetimi (bekçi, odacı, temizlikçi, kaloriferci, v.s. gibi şahısların çalıştırılması gibi işler için) malikler dışından (kiracılar dahil) atanan bir yönetici veya müdüre verildiği takdirde, yöneticilik görevi yapan bu şahıslar işveren vekili konumunda olacaklar, iş hanı ve pasaj yönetim kurulu adına işleri yönetecekleri için iş hanı ve pasaj adına dosya tescil edilecektir.

İş hanı ve pasajlar, dini bir kuruluşa veya cemaate veya hayır kurumuna ait ise, buraları her bakımdan temsil eden yönetim kurulu veya mütevelli heyeti işveren olarak işlem görecektir.

Tamamı bir gerçek veya tüzel kişiye, dini bir kuruluşa veya cemaate veya hayır kurumuna veya tüzel kişiliği olmayan kurum ve kuruluşa ait olan ve kiracıların bulunduğu han ve pasajlarda, malik (mülk sahibi) işveren sayılmayacak, sigortalı olması gereken temizlikçi, odacı, bekçi, kaloriferci vs. gibi şahısları işe alan kiracılar, işveren olarak kabul edilecektir.

Kaynak: 2020/20 sayılı İşveren İşlemleri Genelgesi · tablo ve örnekler PDF'ten metne dönüştürüldü, düzeni bozuk olabilir · metin kontrolü 07.10.2026